주택연금 정보 총 정리!

주택연금, 집을 담보로 평생 연금받는 제도

주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 주택연금은 역모기지라고도 불리며, 주택을 보유하고 있지만 소득이 부족한 고령자들을 위한 대표적인 노후 보장 제도입니다.

다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 12억원 이하이면 신청할 수 있습니다. 이는 주택자산을 활용해 안정적인 노후 소득을 확보할 수 있는 훌륭한 방법입니다.

주택연금 가입 조건과 자격 요건

주택연금에 가입하기 위해서는 다음 조건들을 모두 충족해야 합니다:

연령 조건: 주택소유자 또는 배우자 중 한 명이 55세 이상이어야 합니다.

주택 조건: 공시가격 등이 12억원 이하 주택소유자, 다주택자라도 공시가격 등의 합산가격이 12억원 이하면 가입 가능, 공시가격 등이 12억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분하는 조건으로 가입 가능합니다.

거주 조건: 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 함이 필수입니다.

의사능력 조건: 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능(치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용하여 가입 가능)합니다.

주택연금 월지급금 산정 기준과 예시

주택연금의 월지급금은 주택가격, 연령, 선택한 지급방식에 따라 달라집니다.

주택가격 산정 방식: 주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.

연령 기준: 연령은 부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준으로 합니다. 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 됩니다.

월지급금 예시 (2025년 기준):

• 일반 종신지급방식: 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 약 89만 2천원을 수령합니다

• 종신혼합방식: 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 약 77만 6천원을 수령합니다

• 확정기간방식: 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 약 73만원을 수령합니다

주택연금 지급방식과 유형

주택연금은 다양한 지급방식을 제공하여 가입자의 개별적인 상황과 니즈에 맞춰 선택할 수 있습니다:

종신지급방식: 인출한도 설정 없이 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식입니다. 가장 안정적인 방식으로 평생 동안 일정한 연금을 받을 수 있습니다.

종신혼합방식: 인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식입니다.

확정기간방식: 일정 기간 동안 더 많은 연금을 받고 싶은 분들을 위한 방식으로, 평생거주는 보장하되 미리 선택한 기간 동안만 연금을 받는 상품입니다.

우대형 주택연금과 특별 혜택

소득이 낮은 고령자를 위한 우대 혜택도 제공됩니다:

우대지급방식: 본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유하신 경우 인출한도 설정없이 평생동안 매월 연금형태로 지급받되 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 지급받는 방식입니다.

부부기준 2억 5천만원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반형 주택연금 대비 최대 약 20% 더 수령할 수 있어 실질적인 혜택이 큽니다.

대출상환방식: 인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 일시에 목돈으로 찾아 본인이나 배우자가 받은 주택담보대출을 상환하고, 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령하는 방식도 있습니다.

주택연금 금리와 비용 구조

주택연금 이용 시 발생하는 비용 구조를 명확히 이해하는 것이 중요합니다:

대출금리 구조: 적용금리는 "기준금리" + "가산금리"입니다. "기준금리"는 고객과 금융기관이 협의하여 다음 중 한 가지를 선택할 수 있습니다. 3개월 CD금리 (3개월 주기로 변동), 신규취급액 COFIX 금리 (6개월 주기로 변동)합니다.

가산금리: "가산금리"는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다. (대출상환방식의 경우 가산금리가 0.1%p 인하됩니다.)

이자 납부 방식: 이자는 매월 연금지급총액(대출잔액)에 가산되어 늘어나지만, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다. 이는 주택연금의 큰 장점 중 하나입니다.

직접 부담 비용: 주택연금 가입 시 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 있으며 가입 시 직접 내는 비용은 감정평가수수료, 등록면허세(지방교육세포함) 등이 있습니다. 주택가격 2.5억원 미만 1주택자는 필요시 감정평가수수료 지원을 받을 수 있습니다.

주택연금 전용계좌와 안전장치

주택연금의 안정성을 보장하기 위한 다양한 제도적 장치가 마련되어 있습니다:

주택연금 전용계좌: 주택연금 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액(185만원)까지만 입금이 가능하고, 입금된 금액에 대한 압류가 금지되어 보다 안정적인 주택연금 수령을 가능케 한 주택연금 전용계좌입니다.

소득과의 관계: 주택연금은 매월 지급받는 연금이지만 실제로는 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 주택연금의 월지급금은 소득에 포함되지 않습니다. 주택연금 월지급금은 소득에 포함되지 않기 때문에 주택연금에 가입하는 경우에도 기초노령연금 등 공적연금 수령에는 전혀 불이익이 발생하지 않습니다.

주택연금 해지 조건과 상황

주택연금이 해지되는 경우와 그 절차를 미리 알아두는 것이 중요합니다:

의무해지 사유: 부부 모두 주민등록을 이전한 경우 : 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 장기 미거주의 경우 : 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 주택 소유권을 상실하는 경우 : 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등의 경우 해지됩니다.

우대자격 상실: 우대지급(혼합)방식 및 대출상환우대방식을 선택하는 경우에는 고객과 배우자의 보유주택수는 1주택으로 제한되며, 가입후에도 보유주택수를 조사하여 우대자격여부를 검증합니다. 공사의 검증 절차에 따라서 주택연금 가입 후 담보주택 외의 주택을 보유하신 것을 공사가 확인한 경우에는 6개월 이내에 해당 주택을 처분할 것을 요청드리며, 처분하지 않으신 경우에는 연금대출(월지급금, 인출한도 등)을 90%수준으로 조정하여 지급합니다.

주택연금과 경제적 효과

주택연금은 개인적 혜택뿐만 아니라 사회경제적으로도 긍정적인 영향을 미칩니다:

가계부채 안정화: 고령층이 생활자금대출을 이용해야 하는 경우, 주택연금을 가입한다면 매월 이자를 납부해야하는 대출 이용 없이 노후생활자금을 받을 수 있고, 기존에 있는 주택담보대출도 주택연금으로 전환함으로써 가계부채 증가 없이 노후생활자금으로 활용할 수 있는 큰 장점이 있어 가계부채 안정화 및 절감효과가 있습니다.

경제활성화 효과: 우리나라의 평균 은퇴연령(49.4세), 아직까지 공적연금의 역할이 충분하지 않은 현실적인 상황 등을 고려할 때 우리나라 경제는 소비가 활성화 되지 못하는 구조적인 문제를 가지고 있습니다. 고령화 속도가 세계에서 가장 빠른 우리나라에서 주택연금은 연금형태의 현금소득 창출로 고령사회의 구조적 소비부진을 타개할 대표적인 경제활성화 정책입니다.

주택연금 신청 절차와 방법

주택연금 신청은 단계별로 진행되며, 온라인과 오프라인 모두 가능합니다:

1단계 - 예상연금 조회: 한국주택금융공사 홈페이지에서 본인의 상황에 맞는 예상 연금액을 미리 확인할 수 있습니다.

2단계 - 상담 및 신청: 방문 신청이 어려우신 분은 상담예약을 눌러주세요. 상담예약을 통해 전문 상담을 받을 수 있습니다.

3단계 - 심사 및 계약: 보증 심사 및 보증서 발급 후 금융기관을 방문하여 금융거래 약정후 주택연금을 받으시면 됩니다.

추가 취득 관련: 주택연금(우대형 주택연금 및 대출상환우대방식 주택연금 제외) 가입 후 주택을 추가로 취득 가능합니다. 주택연금은 가입 시 보유주택수(공시가격등 12억 이하)를 확인하고 있으며, 가입 이후 추가로 취득한 주택에 대하여는 제한하지 않습니다.